नई दिल्ली: उच्चतम न्यायालय सोमवार को केंद्र को नोटिस जारी कर रियल एस्टेट क्षेत्र में एक मॉडल बिल्डर-खरीदार समझौता और एजेंट-खरीदार समझौता तैयार करने की मांग की, जैसा कि इसके तहत परिकल्पित है रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा)।
शीर्ष अदालत ने कहा कि वह घर/फ्लैट खरीदारों को बिल्डरों के शोषण से बचाने में मदद करेगी।
सुप्रीम कोर्ट ने कहा, “लाखों घर खरीदारों के हितों की रक्षा के लिए केंद्र द्वारा एक समान बिल्डर-खरीदार समझौता करने की आवश्यकता है।”
न्यायमूर्ति डीवाई की अगुवाई वाली पीठ ने कहा, “यह खरीदारों की सुरक्षा पर एक महत्वपूर्ण मुद्दा है, जिसे अक्सर बिल्डरों द्वारा किए गए समझौतों में खंड द्वारा बैकफुट पर रखा जाता है।” चंद्रचूड़ कहा।
दिलचस्प बात यह है कि जस्टिस चंद्रचूड़ ने कहा कि एक बार केंद्र द्वारा मॉडल खरीदार-बिल्डर समझौता हो जाने के बाद, एससी राज्यों को इसका पालन करने का निर्देश देगा।
अदालत एक जनहित याचिका का जवाब दे रही थी (जनहित याचिका) ग्राहकों की सुरक्षा के लिए बिल्डरों और एजेंट खरीदारों के लिए मॉडल समझौते तैयार करने और आरईआरए अधिनियम, 2016 के अनुरूप रियल्टी क्षेत्र में पारदर्शिता लाने के लिए केंद्र को निर्देश देने की मांग करना।
अधिवक्ता और भाजपा नेता की जनहित याचिका Ashwini Upadhyay ने सभी राज्यों को ‘मॉडल बिल्डर बायर एग्रीमेंट’ और ‘मॉडल एजेंट बायर एग्रीमेंट’ लागू करने और ग्राहकों को ‘मानसिक, शारीरिक और वित्तीय चोट’ से बचने के लिए कदम उठाने के लिए निर्देश देने की भी मांग की है।
“प्रमोटर्स, बिल्डर्स और एजेंट स्पष्ट रूप से मनमाने ढंग से एकतरफा समझौतों का उपयोग करते हैं जो ग्राहकों को उनके साथ एक समान मंच पर नहीं रखते हैं, जो संविधान के अनुच्छेद 14, 15, 21 का उल्लंघन करता है। कब्जा सौंपने में जानबूझकर अत्यधिक देरी के कई मामले सामने आए हैं। और ग्राहक शिकायत दर्ज करते हैं लेकिन पुलिस समझौते की मनमानी धाराओं का हवाला देते हुए प्राथमिकी दर्ज नहीं करती है।
“बिल्डर्स बार-बार संशोधित डिलीवरी शेड्यूल जारी करते हैं और मनमाने ढंग से अनुचित प्रतिबंधात्मक व्यापार प्रथाओं को अपनाते हैं। यह सब आपराधिक साजिश, धोखाधड़ी, धोखाधड़ी, आपराधिक विश्वासघात, संपत्ति की बेईमानी से डिलीवरी के लिए प्रेरित करना, संपत्ति का बेईमानी से हेराफेरी और कॉर्पोरेट कानूनों का उल्लंघन है। “याचिका ने कहा।
वकील के माध्यम से दायर जनहित याचिका में कहा गया है कि कब्जे में जानबूझकर अत्यधिक देरी के कारण, रियल एस्टेट ग्राहक न केवल मानसिक और वित्तीय चोट से पीड़ित हैं, बल्कि उनके जीवन और आजीविका के अधिकार का भी उल्लंघन है। अश्विनी कुमार दुबे.
इसने तर्क दिया कि देश भर में कई डेवलपर्स अभी भी अधिकारियों से अपेक्षित अनुमोदन प्राप्त किए बिना एक परियोजना को पूर्व-लॉन्च करने की एक सामान्य प्रथा का पालन करते हैं और इसे “सॉफ्ट लॉन्च” या “प्री-लॉन्च” कहते हैं, इस प्रकार खुले तौर पर कानून का उल्लंघन करते हैं, लेकिन कोई कार्रवाई नहीं हुई है अब तक किसी भी बिल्डर के खिलाफ कार्रवाई की गई है।
“यह बताना आवश्यक है कि बिक्री के लिए शुरू होने से पहले नियामक प्राधिकरण के साथ परियोजना का पंजीकरण अनिवार्य है और पंजीकरण के लिए मूल पूर्व-आवश्यकता यह है कि डेवलपर के पास सभी आवश्यक अनुमोदन होने चाहिए।
याचिका में कहा गया है, “इस प्रकार खरीदार सुरक्षित है क्योंकि परियोजना गैर-अनुमोदन या अनुमोदन में देरी की अनियमितताओं से घिरी हुई है, जो परियोजना के लिए देरी के प्रमुख कारणों में से एक है।”
इसने खरीदारों की ओर से अत्यधिक देरी के कारण हुए नुकसान की भरपाई के लिए दिशा-निर्देश भी मांगे हैं प्रमोटर-बिल्डर और उनका पैसा वसूल करना है।
शीर्ष अदालत ने कहा कि वह घर/फ्लैट खरीदारों को बिल्डरों के शोषण से बचाने में मदद करेगी।
सुप्रीम कोर्ट ने कहा, “लाखों घर खरीदारों के हितों की रक्षा के लिए केंद्र द्वारा एक समान बिल्डर-खरीदार समझौता करने की आवश्यकता है।”
न्यायमूर्ति डीवाई की अगुवाई वाली पीठ ने कहा, “यह खरीदारों की सुरक्षा पर एक महत्वपूर्ण मुद्दा है, जिसे अक्सर बिल्डरों द्वारा किए गए समझौतों में खंड द्वारा बैकफुट पर रखा जाता है।” चंद्रचूड़ कहा।
दिलचस्प बात यह है कि जस्टिस चंद्रचूड़ ने कहा कि एक बार केंद्र द्वारा मॉडल खरीदार-बिल्डर समझौता हो जाने के बाद, एससी राज्यों को इसका पालन करने का निर्देश देगा।
अदालत एक जनहित याचिका का जवाब दे रही थी (जनहित याचिका) ग्राहकों की सुरक्षा के लिए बिल्डरों और एजेंट खरीदारों के लिए मॉडल समझौते तैयार करने और आरईआरए अधिनियम, 2016 के अनुरूप रियल्टी क्षेत्र में पारदर्शिता लाने के लिए केंद्र को निर्देश देने की मांग करना।
अधिवक्ता और भाजपा नेता की जनहित याचिका Ashwini Upadhyay ने सभी राज्यों को ‘मॉडल बिल्डर बायर एग्रीमेंट’ और ‘मॉडल एजेंट बायर एग्रीमेंट’ लागू करने और ग्राहकों को ‘मानसिक, शारीरिक और वित्तीय चोट’ से बचने के लिए कदम उठाने के लिए निर्देश देने की भी मांग की है।
“प्रमोटर्स, बिल्डर्स और एजेंट स्पष्ट रूप से मनमाने ढंग से एकतरफा समझौतों का उपयोग करते हैं जो ग्राहकों को उनके साथ एक समान मंच पर नहीं रखते हैं, जो संविधान के अनुच्छेद 14, 15, 21 का उल्लंघन करता है। कब्जा सौंपने में जानबूझकर अत्यधिक देरी के कई मामले सामने आए हैं। और ग्राहक शिकायत दर्ज करते हैं लेकिन पुलिस समझौते की मनमानी धाराओं का हवाला देते हुए प्राथमिकी दर्ज नहीं करती है।
“बिल्डर्स बार-बार संशोधित डिलीवरी शेड्यूल जारी करते हैं और मनमाने ढंग से अनुचित प्रतिबंधात्मक व्यापार प्रथाओं को अपनाते हैं। यह सब आपराधिक साजिश, धोखाधड़ी, धोखाधड़ी, आपराधिक विश्वासघात, संपत्ति की बेईमानी से डिलीवरी के लिए प्रेरित करना, संपत्ति का बेईमानी से हेराफेरी और कॉर्पोरेट कानूनों का उल्लंघन है। “याचिका ने कहा।
वकील के माध्यम से दायर जनहित याचिका में कहा गया है कि कब्जे में जानबूझकर अत्यधिक देरी के कारण, रियल एस्टेट ग्राहक न केवल मानसिक और वित्तीय चोट से पीड़ित हैं, बल्कि उनके जीवन और आजीविका के अधिकार का भी उल्लंघन है। अश्विनी कुमार दुबे.
इसने तर्क दिया कि देश भर में कई डेवलपर्स अभी भी अधिकारियों से अपेक्षित अनुमोदन प्राप्त किए बिना एक परियोजना को पूर्व-लॉन्च करने की एक सामान्य प्रथा का पालन करते हैं और इसे “सॉफ्ट लॉन्च” या “प्री-लॉन्च” कहते हैं, इस प्रकार खुले तौर पर कानून का उल्लंघन करते हैं, लेकिन कोई कार्रवाई नहीं हुई है अब तक किसी भी बिल्डर के खिलाफ कार्रवाई की गई है।
“यह बताना आवश्यक है कि बिक्री के लिए शुरू होने से पहले नियामक प्राधिकरण के साथ परियोजना का पंजीकरण अनिवार्य है और पंजीकरण के लिए मूल पूर्व-आवश्यकता यह है कि डेवलपर के पास सभी आवश्यक अनुमोदन होने चाहिए।
याचिका में कहा गया है, “इस प्रकार खरीदार सुरक्षित है क्योंकि परियोजना गैर-अनुमोदन या अनुमोदन में देरी की अनियमितताओं से घिरी हुई है, जो परियोजना के लिए देरी के प्रमुख कारणों में से एक है।”
इसने खरीदारों की ओर से अत्यधिक देरी के कारण हुए नुकसान की भरपाई के लिए दिशा-निर्देश भी मांगे हैं प्रमोटर-बिल्डर और उनका पैसा वसूल करना है।
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